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重慶又一家企業IPO過會,全國第二家A股物業上市企業將誕生
江北嘴財經獲悉,中國證監會發審委9月26日召開會議審核通過了重慶新大正物業集團股份有限公司(下稱新大正物業)首發申請。

此次新大正物業通過發審會,有望成為今年繼有友食品、重慶農商行之后,重慶第三家新股,也將成為繼南都物業后,A股市場中第二家第三方物業上市公司。

江北嘴財經發現,此次新大正物業公開發行股票募集資金,主要用于企業信息化建設、物業業務拓展、人力資源及企業文化建設、市政環衛業務拓展、停車場改造及投資建設,償還銀行貸款。

曾掛牌新三板,主要營收來源于重慶

招股說明書顯示,新大正物業擬登陸深交所,本次發行不超過1791.07萬股新股并計劃A股上市,預計募集資金總額為4.99億元。每股面值為1元人民幣,發行后總股本為7,164.27萬股,保薦人為長江證券。

公開資料顯示,新大正物業公司成立于1998年12月,是重慶市最早成立的具有獨立法人資格的專業物業管理公司之一。新大正物業為完全市場化的第三方物業公司,不依賴于房地產公司及其他公司獨立開展業務,其客戶對象以政府機構、學校、國企及事業單位為主。現有員工17000余人,管理300多個物業項目,管理服務面積6000多萬平方米。江北嘴財經在其官網上查詢發現,其在重慶物業行業中排名第3,中國物業百強企業中排名第17。

值得一提的是,該公司原名“大正物業”,2016年8月,整體變更為股份有限公司,并正式更名為重慶新大正物業集團股份有限公司。另外,該公司于2017年2月,掛牌新三板(870776.OC),半年后,新大正物業從新三板摘牌。

數據顯示,截至2018年12月31日,新大正物業總資產4.98億元,凈資產2.69億元,2016年-2018年年度營收分別為6.22億元、7.68億元和8.86億元,歸屬母公司凈利潤分別為5664萬元、7066萬元和8808萬元。

在發審委會議的詢問中提到,重慶地區業務收入增幅趨緩。江北嘴財經注意到,雖然該公司近年來積極拓展全國市場,進入了京、云、貴、川、渝、陜、鄂、蘇、豫、桂、湘等14個省市物業市場。但目前,該公司的物業管理服務區域還是主要集中在重慶地區。其說明書上也提到,報告期內,該公司在重慶市主營業務有收入占到了相應期間主營業務收入的比例分別為:87.77%、85.09%和82.52%。這意味著一旦重慶的業務規模及經營出現不利變化,將直接影響到該公司的經營發展。

毛利率承壓,通過提高服務單價和拉低員工薪酬增加盈利?

江北嘴財經注意到,在新大正物業布局的14個省市中,除了重慶、貴州兩個地區的毛利尚可以外,其他區域業務基本處于微盈或微虧狀態。

同時,新大正物業的項目新簽率在逐年下滑,與之相反地,撤場率卻逐年提高。2016-2018年,其項目新簽率分別為26.67%、25.61%、21.09%,同期撤場率分別為4.7%、8.8%、13.64%。招股說明書顯示,有超過一半以上的合同將在2019年底前到期,這就表明,其收入或將受到影響。

然而,報告期內公司凈利潤增速小幅上升,這或許與新大正物業提高服務單價,拉低員工薪酬有關。

江北嘴財經注意到,在發審委會議提出的詢問問題中提到,新大正物業服務平均單價高于重慶地區平均水平和全國TOP100企業在重慶本地的平均水平、綜合物業項目平均單價高于重慶地區星級物業服務均價,同時,同期員工平均工資雖由2625.28元增至2873.38元,但仍遠低于重慶市就業人員平均工資。

此外,新大正物業存在數量眾多的員工未全部或全額繳納社保和住房公積金。其招股說明書顯示,2018年,新大正物業實際繳納社保的人數只有7849人,實際繳納住房公積金的人數為4411人,與員工總數17673人相比,相差甚遠。

能否在同行中出彩?

江北嘴財經了解到,在新大正物業之前,去年南都物業作為首個登陸A股的物業服務企業在上交所上市。2019年半年報顯示,上半年,公司營業收入較上年同期增加24.8%,但較2018年末的營收增幅增速有所下降。

與一眾房企巨頭扶持的物業管理公司相比,第三方物業服務公司在獲客上不具備天然的優勢。據了解,房企旗下的物業公司自帶光環,具有龐大的客戶基礎,而第三方則需要憑借招投標來獲取客戶。

新大正物業也是如此,這也意味著,能否中標將直接影響其未來的可持續盈利能力。同時,由于屬于第三方運營企業,未與房企關聯,與傳統物業公司相仿,新大正物業經營模式較為單一,基本依賴于物業費收入。所以該公司或面臨較大的營銷壓力。

同時,物業管理行業競爭激烈。江北嘴財經統計發現,截至今年8月,除登陸A股的南都物業外,登陸H股的上市物管公司還有13家。

根據平安證券報告,目前我國物業管理行業呈現“大行業小公司”格局,2018年排名靠前的企業彩生活、綠城服務、碧桂園服務市占率僅為1.7%、 0.9%、0.8%;行業十強管理面積均值2.4億平、市占率為11.4%。此外,2018年百強企業53%的管理面積位于五大城市群:長三角、珠三角、成渝、長江中游、京津冀。這其中,在成渝地區的百強企業管理面積占比為9%,與珠三角、長江中游、京津冀的管理面積占比相差無幾。

在重慶市場,新大正物業也面臨著巨大的威脅。以龍湖集團為例,其2018年的物業服務板塊收入近30億元,是新大正物業的3倍之多。

此外,作為密集型勞動企業,人工成本乃物管企業成本之首。在近年物業服務費上漲預期較低的情形下,人力成本的上漲勢必對利潤增長形成掣肘。

在競爭加劇、人工成本、市場拓客難的情況下,剛剛通過IPO的新大正物業是否能在一眾物業公司中繼續出彩?我們拭目以待。
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